● 买方 ● 卖方 BOTH = 必须两个人
这一步该谁做，哪一步必须两个人一起到场。
自行成交最容易卡的不是不知道有哪些步骤，是不知道这一步归谁—— 你以为对方在办，对方以为你在办，最后两个人一起跑一趟才发现少了一样东西。 这里把六个阶段摊成两条泳道，每一步标清楚归属，其中 5 个阶段、6 件事必须双方一起，一眼能挑出来。
首版只覆盖这一种情形
覆盖
- 买卖双方都是自然人，自行成交（没有中介代办）
- 房屋已办理不动产登记、持有不动产权属证书
- 无查封、无抵押（包括没有未结清的按揭）
- 不是继承、受遗赠、离婚析产、赠与等情形
- 不是公房、经济适用房、宅基地房屋等有额外条件的类型
不覆盖
- 带抵押（按揭未结清）过户——需要先还贷注销抵押或走带押过户，各地做法不同
- 继承、受遗赠、赠与、离婚析产取得的房屋
- 有查封、异议登记、预告登记等限制的房屋
- 公房、经适房、宅基地房屋、小产权房
- 一方为企业、境外个人，或需要代理人代办的情形
- 限购、限售、贷款资格等地方政策的判断
不在覆盖范围里的情形，步骤和归属都会变，本站给的分工不能照搬。 另外各地办理细节差异很大，标了「各地不同」的环节本站只说有这一环，不说具体怎么办。 条文出处与查证日期见规则出处（查证于 2026-09-21）。
1查房子本身有没有问题各地不同
买方
- 到不动产登记机构查询这套房的登记情况，确认权利人、有没有抵押、有没有查封
- 确认房屋类型不是公房、经适房、宅基地房这类有额外条件的
卖方
- 把不动产权属证书原件准备好，和登记簿上的信息核对一遍
- 如果是共有，确认全体共有人都同意卖
这一步没做，后面每一步都可能白走。查封和抵押不会因为你们签了合同就消失。
各地不同的部分：查询的具体方式、要不要本人到场、能不能线上查，各地不同。本站不替你判断当地怎么办，以当地不动产登记机构公示为准。
2签买卖合同各地不同
买方
- 核对合同里的房屋坐落、面积、价款、付款节点、交房时间与违约责任
卖方
- 核对自己和全体共有人的身份信息与签字
必须两个人一起
- 双方（含全体共有人）签字。合同依法应当备案的，还要办备案——办转移登记时要提交经备案的买卖合同
合同签了不等于房子是你的。所有权什么时候转移，看的是登记，不是签字也不是付款。
各地不同的部分：网签备案是否必须、在哪个平台办，各地规定不同。本站不替你判断当地怎么办，以当地不动产登记机构公示为准。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条：申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：不动产权属证书；买卖、互换、赠与合同；……相关税费缴纳凭证；其他必要材料。不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。
3缴税各地不同
买方
- 契税的纳税人是承受方，也就是买方
卖方
- 出让方一侧可能涉及的税费按当地税务机关口径执行
必须两个人一起
- 多数地方把缴税和登记放在同一个窗口或同一次办理里，需要双方配合提供资料
本站只说谁是契税纳税人，不算任何税额，也不判断能不能减免——税率、减免和征收方式各地差异大。
各地不同的部分：税种、税率、减免条件与「先税后证」还是「一窗办理」，各地不同。本站不替你判断当地怎么办，以当地不动产登记机构公示为准。《中华人民共和国契税法》第一条：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。
4申请转移登记各地不同
买方
- 带本人身份证明；材料清单以登记机构公示的为准
卖方
- 带本人身份证明、不动产权属证书；共有的要全体共有人到场
必须两个人一起
- 买卖过户必须双方共同申请——这是条例写死的，不是窗口的习惯做法
- 交登记申请书、买卖合同、权属证书、税费缴纳凭证等材料
材料不齐时，登记机构应当当场书面告知不予受理，并一次性告知需要补正的全部内容。被要求「回去再补一样」反复跑，可以拿这一条问。
各地不同的部分：能否线上申请、要不要预约、代理人怎么委托，各地不同。本站不替你判断当地怎么办，以当地不动产登记机构公示为准。《不动产登记暂行条例》第十四条第一款：因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。
5等办结
买方
这一阶段买方没有单独要做的。
卖方
这一阶段卖方没有单独要做的。
必须两个人一起
- 登记机构应当自受理之日起 30 个工作日内办结，法律另有规定的除外
这是上限不是常规时长，很多地方实际快得多。注意起算点是「受理」之日，不是你第一次去窗口那天。《不动产登记暂行条例》第二十条：不动产登记机构应当自受理登记申请之日起 30 个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。
6登记完成、交房
买方
- 拿到不动产权属证书或登记证明
卖方
- 按合同约定交房、结清水电燃气物业等费用
必须两个人一起
- 当面点交钥匙与各项费用，最好书面记录交接时间与各项读数
登记事项记载于不动产登记簿时才算完成登记，所有权也是这时候才转移。钥匙给了、钱付了，都不等于过户完成。《不动产登记暂行条例》第二十一条：登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。
本站不做房产估值、不给买卖或谈判建议、不判断价格是否合理、不代办过户、不接任何中介或交易平台、 不提供法律意见，也不判断限购限售贷款资格这类地方政策。 不索取不动产权证号、身份证号或任何个人资料——本站没有表单，也没有后台。 步骤归属按公开条文整理，具体办理以当地不动产登记机构与税务机关公示为准。