定金和首付款到底怎么分：签约当天双方各要准备什么

定金和首付款不是一笔钱。定金是担保，《民法典》第五百八十六条第一款：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。首付款在民法典里没有独立的法定定义，它属于价款，走的是金钱债务规则——《民法典》第五百七十九条第一款：当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。两笔钱适用的规则不同：定金出问题适用定金罚则，首付款出问题适用请求支付。签约当天如果把它们写成一行「预付若干万」，后面就说不清该走哪条。

定金合同自实际交付定金时成立

《民法典》第五百八十六条第二款：定金合同自实际交付定金时成立。

约定了、写进合同了、但没有实际交付，定金合同在这一层不成立。这是签约当天最要紧的一句：口头说好、纸上写好，都不等于定金已经成立，交付这个动作才是分界线。

上限是主合同标的额的百分之二十

《民法典》第五百八十六条：定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

拆成三条看：

• 数额先由双方约定，但有天花板。
• 超过百分之二十的那部分，不产生定金的效力。
• 实际交付的数额与约定数额不一致时，视为变更了约定的定金数额，以实际交付的为准。

这里只给法定上限这一个硬数字，不评价给多少合适。

谁能退、谁要双倍退

《民法典》第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

对应三种情形：

• 债务正常履行：定金抵作价款或者收回。
• 给付定金的一方违约，致使不能实现合同目的：无权请求返还。
• 收受定金的一方违约，致使不能实现合同目的：应当双倍返还。

触发的条件是「致使不能实现合同目的」，不是任何一点履行瑕疵都自动触发。

违约金和定金只能挑一个

《民法典》第五百八十八条第一款：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

选择权在对方手里。两条都写进去，不等于两条都能用，只意味着到时候由对方从中挑一条。签约当天看到合同里既有违约金又有定金，要意识到这是二选一的结构。

签字这一步：成立地点与约束对象

《民法典》第四百九十三条第一款：当事人采用合同书形式订立合同的，最后签名、盖章或者按指印的地点为合同成立的地点，但是当事人另有约定的除外。

最后签名、盖章或者按指印这个动作发生在哪里，哪里就是合同成立的地点；双方另有约定的，从约定。

《民法典》第四百六十五条第二款：依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

没签字的人不受这份合同约束，签了字的人也跑不掉。这条直接决定了共有人要不要全部到场签字。

签约当天：买方要核对的

• 这笔钱在合同里写的是定金还是首付款，两笔钱必须分开写。
• 定金有没有超过主合同标的额的百分之二十，超出部分不产生定金的效力。
• 定金是只写了约定，还是已经实际交付——没交付就不成立。
• 退定金的条件写没写清楚，「致使不能实现合同目的」这一层如何对应本合同的具体义务。
• 有没有同时约定违约金，如果有，要知道届时由对方二选一。
• 交房时间写在哪一条，写的是具体日期还是某个条件。

签约当天：卖方要核对的

• 同一段定金条款：数额、交付、上限、退还条件，逐条与买方对一遍，双方看的是同一段文字。
• 身份信息与全体共有人的签字，缺一个签字人，该人就不在这份合同的约束范围之内。
• 收款方式：走哪个账户、什么时点算收到、凭证怎么留。定金成立看实际交付，收款凭证就是这一层的凭据。

首付款这边只认一条规则

首付款属于价款，适用《民法典》第五百七十九条第一款的金钱债务规则：未支付价款的一方，对方可以请求其支付。不提供建议金额、不算税额、不做贷款与首付能力判断。

签约之后的交接点

合同依法应当备案的，办理登记时须提交经备案的买卖合同，这一步属于登记环节，不在签约当天。至于备案平台在哪、能不能线上办、要不要预约、查询方式如何，各地做法不同，要问当地登记机构；涉及税费的减免条件与办理方式，各地不同，要问当地税务机关。