二手房交易第一步该谁做：买方、卖方和双方同到场怎么分

自行成交的二手房，第一步不是签合同，也不是交定金，而是把房屋本身的登记情况查清楚：权利人是谁、有没有抵押、有没有查封。这一步买方自己去查，卖方把不动产权属证书原件备好、与登记簿核对；房屋是共有的，还要确认全体共有人同意出售。这一步没做完，后面所有动作都没有落点。

分工分三类：同到场、各自做、可委托

本站把每一步拆成三类：

• 必须双方同到场的动作
• 一方单独就能做的动作
• 可以委托代理人做、但仍有到场要求的动作

判断方法很简单：看这一步是不是「申请不动产登记」。是，就走共同申请；不是，而是查档、备材料这类准备动作，就各做各的；想委托代理人，则回到第三类的现场签字要求上。第一步属于第二类。

买方这一段：查什么

买方要弄清三件事：登记簿记载的权利人是不是卖方本人、房屋有没有抵押、有没有被查封。

怎么查、要不要本人到场、能不能线上查、要不要预约，各地做法不同，要问当地不动产登记机构。本站不提供全国统一的查询方式。

卖方这一段：备什么

• 不动产权属证书原件备好，与登记簿记载核对
• 房屋为共有的，确认全体共有人同意出售

材料这一层的责任是双方的。《不动产登记暂行条例》第十六条第一款要求申请人提交的材料中包括「（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书」和「（五）与他人利害关系的说明材料」，并明确申请人「应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责」。材料真实性的责任落在申请人身上，不因为交给谁办理而转移。

必须双方同到场的：申请不动产登记

《不动产登记暂行条例》第十四条第一款：因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

买卖过户的登记申请是共同申请事项，两人要一起到登记机构提出。这是流程中明确要求双方同到场的那一环，其他环节不能照此类推。

可以委托，但委托不等于不用到场

《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条：当事人可以委托他人代为申请不动产登记。……自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。

拆开看：

• 委托他人代为申请，是允许的
• 自然人处分不动产（卖方卖房即属此类）委托代理人申请登记的，本人要与代理人一起到登记机构现场签授权委托书
• 授权委托书经公证的，不适用现场签订这一要求

委托省掉的是本人反复跑窗口，不是省掉本人出面。「办了委托就不用到场」是这一步最容易踩的坑。公证怎么办理、当地是否认可，各地不同，要问当地登记机构。

材料不齐，当场要书面告知

《不动产登记暂行条例》第十七条第一款第三项：申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。

三个关键词：当场、书面、一次性告知需要补正的全部内容。窗口只口头说一句「回去补齐」，或者分几次追加材料要求，都不符合这一条。去之前把材料清单问清楚，以当地登记机构答复为准。

签字、交钱都不等于过户

《不动产登记暂行条例》第二十一条：登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。

《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

合同签了、钱付了、钥匙交了，都不发生所有权转移。转移的时点是登记事项记载于不动产登记簿。双方都签完字，事情并没有办完。

关于时长：登记办结的法定时限上限是 30 个工作日，这是登记办结的法定上限，不是实际办理时长。各地实际节奏不同，要问当地登记机构。

本站边界

• 不代办过户，不做房产估值，不给买卖或谈判建议
• 不算税额、不给税率、不判断能否减免，涉税问题问当地税务机关
• 不提供法律意见，不索取产权证号或身份资料