网签那一步谁必须到场：备案、录入和签字的分工
全国没有统一的「网签必须双方到场」的成文规定。备案平台在哪个系统、当地是否要求买卖合同必须备案、能不能线上办理、要不要预约、查询结果怎么查，这些各地不同，要向当地不动产登记机构确认，本站不作判断。本文只讲有全国统一依据的那一层：登记申请环节谁必须到场、能不能委托、到场要交什么材料、材料不齐怎么办，以及签字这个动作在法律上落在哪里。
备案这一环，为什么影响后面能不能办登记
《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条第二款：不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。
这条把备案和登记绑在一起：合同属于「依法应当备案」的，申请登记时交上去的必须是已经备案的那份买卖合同。
至于哪些合同属于「依法应当备案」、在哪个平台备案、备案是不是登记的前置、能不能线上办，各地做法不同，要问当地不动产登记机构，本站不判断。
谁必须到场：登记申请是双方共同申请
《不动产登记暂行条例》第十四条第一款：因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。
这是登记申请环节的硬规则，不是网签环节的到场规则。也就是说，全国层面被写死的是「申请不动产登记由双方共同申请」，而网签、备案录入环节要不要两个人同时到场，没有全国统一的成文规定，属于各地自行规定的范围，要问当地登记机构。
分工上这样记：共同申请这项义务落在买卖双方两个人身上，不是买方单独跑，也不是卖方单独跑。
能不能不去：委托的规则
《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条：当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理人代为申请的，应当提供被代理人签字或盖章的授权委托书。自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。
拆开看有三层：
- 允许委托，登记申请不一定非要本人办理。
- 授权委托书要有被代理人签字或盖章。
- 自然人处分不动产这一情形，本人要和代理人一起到不动产登记机构现场签委托书；委托书经公证的，可以不走现场签这一步。
能不能线上委托、公证委托书在当地认不认、要不要预约现场签，各地不同，要问当地登记机构。
到场要交什么材料
《不动产登记暂行条例》第十六条第一款：申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。
《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条：申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。
按角色分，清单是这样的：
- 卖方侧：不动产权属证书、相关的不动产权属来源证明材料。
- 买方侧：身份证明材料；办理贷款的，还涉及抵押权相关申请，本站不做贷款与首付能力判断。
- 共同侧：登记申请书、买卖合同（依法应当备案的，是经备案的那一份）、登记原因证明文件。
- 委托情形下另加：授权委托书、代理人身份证明材料。
- 涉及税费缴纳凭证的，凭证种类、缴纳环节、能否减免，各地不同，要问当地登记机关或税务机关，本站不算税额、不给税率、不判断减免。
材料不齐，当场就知道
《不动产登记暂行条例》第十七条第一款第三项：申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。
两个动作是配套的：当场书面告知不予受理，同时一次性告知需要补正的全部内容。补正内容是「一次性」告知的，申请人按这份告知补齐即可，不必逐项猜。
30 个工作日指的不是网签
《不动产登记暂行条例》第二十条：不动产登记机构应当自受理登记申请之日起 30 个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。
这个 30 个工作日是登记机构办结登记手续的法定上限，起算点是受理之日。它不描述网签或备案环节要多久，也不构成对实际办理时长的承诺。网签、备案这类前置环节耗时多久，各地不同，要向当地登记机构确认。
签字这一动作落在哪
《中华人民共和国民法典》第四百九十三条第一款：当事人采用合同书形式订立合同的，最后签名、盖章或者按指印的地点为合同成立的地点，但是当事人另有约定的除外。
合同成立的地点，看的是最后签名、盖章或按指印的地点。谁最后签、在哪签，直接决定这一地点怎么认定。双方不在同一地点签字、或分批签字的，这一点要在签字前对清楚，各自保留好签字页。
签完之后到登记申请这一段，回到《条例》第十四条第一款的规则：由当事人双方共同申请。备案、录入、签字的具体到场要求，凡属各地自行规定的，一律以当地不动产登记机构的答复为准。